一、居民小區(qū)車位的歸屬和使用是如何規(guī)定的？

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十五條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。   

第二百七十六條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

普法講堂

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，開發(fā)商可以出售、附贈(zèng)或者出租給業(yè)主。對(duì)于占用小區(qū)道路修建的停車位，產(chǎn)權(quán)不在開發(fā)商而在全體業(yè)主手里，可以由業(yè)主大會(huì)討論決定如何進(jìn)行利用。

二、居民的哪些事項(xiàng)必須由業(yè)主共同決定？如何共同決定？

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百七十八條第一款：

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(二)制定和修改管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

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業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?；I集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定上述法條中規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

三、居民小區(qū)的停車位收入、電梯及樓房外墻面的廣告收入，歸誰(shuí)所有？

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百八十二條：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

普法講堂

有些小區(qū)的物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自出租停車位，在小區(qū)的電梯、道路、外墻、健身設(shè)施等業(yè)主共有空間中安置廣告牌，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)公司因此取得的收益在扣除合理的成本之后，應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。

四、居民小區(qū)的電梯壞了、屋頂漏水了，如何維修？

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百八十一條：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

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電梯損壞、屋頂漏水等可以使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維修。建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，有時(shí)也稱專項(xiàng)維修基金，是指根據(jù)法律規(guī)定建立的專門用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后進(jìn)行大規(guī)模維修，以及壞舊部分的更新和改造的資金，以使其保持正常使用功能或者不斷提高其使用效能或者使其具有新的效能。

五、未經(jīng)別人同意出賣其所有物，買方能否取得所有權(quán)？

《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百一十一條：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

第三百一十三條：善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅。但是，善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。

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善意取得制度是指無權(quán)處分人將財(cái)產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給第三人，如果受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法即時(shí)取得對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的一種法律制度。如果購(gòu)買者是出于善意以合理的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)得這個(gè)花瓶，并且他也不知道出賣人是未經(jīng)所有人同意而擅自出賣的，即可基于善意取得制度而獲得這個(gè)花瓶的所有權(quán)。善意取得制度的設(shè)立是為了維護(hù)商業(yè)交易秩序，它保護(hù)的是善意第三人的交易安全。如果買受人在購(gòu)買時(shí)明知原權(quán)利人的存在，則不能適用善意取得制度。

六、在已出租的財(cái)產(chǎn)上設(shè)立抵押的，對(duì)原租賃關(guān)系有什么影響？

《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百零五條：抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

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房屋租賃關(guān)系受法律保護(hù)。在房屋租賃合同簽訂后，無論是房屋發(fā)生所有權(quán)變更還是被設(shè)定了抵押權(quán)等他物權(quán)，均不影響租賃合同的繼續(xù)履行。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

 （來源：《生活中的民法典》）